供给侧改革向需求侧平衡改革变轨|《总裁内参》节选

我国房地产行业的供给侧改革即将结束，现行的供给侧改革，以土地管理及地方政府为主要对象，而非房地产企业。过去几年，凭借供给侧改革，国家做成了三件事：一是预期的成型，二是规则与共识的建立，三是改革样本及改革方案的形成。作为有效工具，供给侧改革为下一步的行业发展和城市改革铺平了道路，而需求侧改革才是未来主导。

行业即将进入真正的改革落地阶段，迎来“由需求侧改革主导、需求侧和供给侧平衡发展”的时代。这一阶段不再以控制为主，而是以释放需求为主，当其徐徐展开时，房企须及时调整方向，把握新的机会。

2013年以来，“供给侧改革”在房地产行业的提及频率越来越高，之于行业整体，供给侧改革是推动产业发展的总纲领；之于房地产行业，其亦具有重大的现实意义。

房地产行业的供给侧改革，主要在三个方面实施和推进。

第一，2020年检讨，针对截至2020年城市新增土地和新增人口的配套指标，进行系统复盘和检讨。对于新增土地大量使用、但新增人口不足、且常住人口流失的城市和省份，采取大幅降低土地出让的措施。对于新增土地超过新增人口，但具有比较优势的城市和省份，通过加大对外来人口的吸附力，来弥补两者的落差。

第二，量化出让，采取“爬行钉住”的方式，即按照“人地匹配”的原则，一个人匹配一定数量的综合建设用地，面积在80-120平方米不等，并且形成制度和规则。

第三，奖惩共识，对于哪种情况下会奖励用地、奖励旧改，哪种情况下会惩罚用地，形成一套清晰的规则，为各个省份和地方政府所共识。

供给侧改革在给行业发展带来诸多好处的同时，也引发了一系列问题。过去几年，由于土地供给不足，导致价格出现快速上涨。因此，在实施供给侧改革的过程中，一系列对冲措施必不可少。核心的配套政策有三类：

· 执行较为严苛的“因城施策”，对冲供给侧改革所带来的价格快速上涨趋势；

· 加大中央集权，尤其是在土地的分配权限上，中央实行强势上收；

· 树立多个样板城市，贯彻落实先行先试、快速发展的城市发展战略。

任何一种发展模式，都是特定时期的产物，供给侧改革也不例外。近一年行业中发生的三件事，让我们笃定，供给侧改革的大幕正在徐徐落下。

一是杭州、成都、南京、上海等核心城市，2019年开始开放新区，部分解除限购，松绑限价，加快土地出让，以此对严厉的因城施策进行系统纠偏，把政策主基调由制约为主，转变为发展为主；

二是国务院两次下放权限。2019年10月，规划权限部分下放至省一级政府，2020年4月，土地权限下放至省一级政府。两次放权，使得省级权限加大，中央相关主管部门权限收缩；

三是形成多个榜样型城市。例如：坚持减量发展、战略留白和副中心建设的北京，坚持产城创新的东莞和佛山，坚持城市扩容、产业提速、甬舟一体化的宁波，进一步发挥典型城市的示范作用。

这三件事，预示着政府对房地产行业的管理方式已经发生颠覆式变更，接下来，房地产供给侧改革即将告一段落，行业即将迈入“由需求侧改革主导、需求侧和供给侧平衡发展”的时代。

对于身处其中的地产人来说，必须努力抹去头脑中“限制政策挥之不去”的观念，给头脑来一次更新，以更快捕捉新的契机。因为需求侧改革的趋势已经到来：

1. 土地投放量比以前增大。增加的部分，主要是人口增长的城市和一些优质城市，比如枢纽升级型城市和主要发展产业园区、第二产业的城市。

2. 大城市开放新区，鼓励新增人口。“因区施策”，开放新区和新增人口的区域会配备更为宽松的政策。

3. 一批优质城市在国家的大力发展下浮出水面，包括宁波、绍兴、南通等，这些城市未来以发展为主，而非抑制为主。

4. 房地产的因城施策实施弹性变大。针对拥有待发展区域的较大型城市、产业园区相对集中的枢纽型城市、以及较大幅度减少土地出让的城市，均采取更为宽松的措施。

5. 采取多层次的新增人口安置方式。包括停止大规模的旧城拆除，加大城中村改造；加强对公共租赁产品的投入力度，提供性价比高的公共租赁型产品；解除对酒店式公寓的部分限制。“因城施策”原则下，不同城市在具体执行中会把握不同的尺度，进行差异化安排。

综合来看，国家实行供给侧改革是为了纠偏，是为了给需求侧铺路，而需求侧改革才是房地产行业的未来，是行业的新动力。

站在这个时点上，房企必须做到“四个关注”：

关注土地跟着人口和产业走所带来的投资机会；

关注正在发力的优质城市的投资机会；

关注政策弹性变大所带来的投资机会；

关注城市分化所带来的投资机会。

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